开发商在疫情爆发期间签订的《协议书》能否免除开发商逾期交房的违约责任？

案情摘要：

原告刘卫东与被告新中城公司于2003年4月25日签订一份《协议书》，约定由刘卫东购买新中城公司开发的商品房一套。当天刘卫东向新中城公司交付了全部首付房款。嗣后，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定：交房日期为2003年9月30日前，如遭遇不可抗力，且新中城公司在该情况发生后告知刘卫东的，新中城公司可据实予以延期。逾期交房不超过60日，最后交房日期的第二天起至实际交付之日止，按已付房款每日万分之五支付违约金，合同继续履行。新中城公司应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由新中城公司提供资料报产权登记机关备案。如因新中城公司的责任，刘卫东不能在规定期限内取得房地产权属证书，刘卫东不退房的，新中城公司按已付房款的1％支付违约金。现双方一致确认新中城公司的交房日期为2003年11月4日。2003年末，新中城公司发现楼房地址有误，及时报请沈阳市铁西区地名办。地名办于2004年4月23日予以更正。2004年5月20日，新中城公司将变更地址的房产合同上报相关房产部门。因新中城公司迟延交房35天、未能按时办理产权证，刘卫东要求新中城公司按合同约定支付违约金。

2003年春夏之间，全国首先爆发“非典”疫情。最高人民法院《关于在防治非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》规定，由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。

2004年7月22日，刘卫东向法院起诉，要求新中城公司给付逾期交房的违约金6972.00元及逾期提供相关手续造成刘卫东无法办理产权证的违约金3984.00元。新中城公司提出的“非典”疫情属于不可抗力，应免除新中城公司违约责任的问题。

法院观点：

虽然2003年春夏之间我国爆发“非典”疫情，但新中城公司在与刘卫东签订《协议书》时（2003年4月25日）应当预见“非典”疫情可能对其正常施工造成影响，但其仍然在《协议书》中约定在2003年9月底将商品房交付刘卫东，且新中城公司自认“2003年9月初，工程基本完工，只差验收”，其在2003年9月19日与刘卫东签订的《商品房买卖合同》亦约定“交房日期为2003年9月30日前”，表明“非典”疫情并未对其交付房屋造成影响，故在本案中不能免除新中城公司承担全部逾期交房的违约责任，所以新中城公司的此项上诉主张，本院不予支持。

律师点评：原被告在签署《协议书》时，非典疫情已经爆发，不属于“不能预见”之情形。所以是否构成“不可抗力”的时间节点也很重要。